第五章：验证——万科的诊断，市场的验证

第五章：验证——万科的诊断，市场的验证

2022年3月30日晚间，万科发布了2021年年报。归母净利润225.2亿元，同比下降45.7%。这是万科上市31年以来，第三次净利润下滑。

我看到这个数字的时候，并不意外。因为我的体系在年报发布之前就已经看到了问题的根源。但看到数据的那一刻，我的第一反应不是“我的方法对了”——而是“我想帮他”。

一、团队从2020年开始

2020年8月，我正式组建了研发团队。那时候没有系统，一切都是用手工做的。我们用Excel下载上市公司的年报数据，把每一个财务科目摘出来、复制进去、逐一计算占收比、逐一画趋势线。一份报告做下来，至少需要半天时间。很多个夜晚，办公室的灯都是亮到后半夜的。

到2021年，团队已经产出了300多份企业诊断报告。我们给很多上市公司的投资者关系部门打过电话，想跟他们深入沟通、想把我们的诊断结论告诉他们。但没有人对接得上。电话打过去，要么是“你发邮件吧”，要么是“我们不接受外部调研”。没有一家企业愿意听我们说。

也是在那一年，我在沈阳一所财务学院讲了一学期的课，把我们的评测体系讲给学生们听。我把我们的评测报告作为毕业论文模板给到他们——用这套方法去分析一家真实的企业，写一份完整的诊断报告。后来他们真的写出来了。那时候我就知道，这套方法是可以被传授的。

所以，当我看到万科年报的那一刻，我决定——这一次，我要公开发声。我不再打电话了，我直接喊话。

二、我看到了什么

2022年4月，年报发布后，我用2019年、2020年、2021年连续三年的公开年报数据，对万科做了完整的财务健康度诊断。

诊断的结果很清晰。

第一个问题：成本在上海区域失控。上海区域的成本费用占总体比重高达49.8%，三年来的趋势线持续上升，其他区域都在下降。

第二个问题：存货在“在建开发产品”上堆积。在建开发产品的占收比在持续、异常地攀升，2019年到2021年趋势线一路向上，远远超过收入增长的速度。2021年，在建开发产品占总收入的比重高达183.94%，是已完工开发产品的近十倍。

第三个问题：管理链条不透明。工程部门2021年计划完工面积与实际完工面积相差16万平方米，原因语焉不详。设计部门一味追求“提升设计能力”，但没有量化评估这会给工程带来多大的成本压力。2021年，万科存货新增计提跌价准备31.2亿元，直接影响了归母公司股东净利润21.4亿元。

这三个问题，不是2022年才有的。它们在2019年到2021年的数据里一直存在，只是没人用对工具去看。

三、2022年4月29日，我喊话了

2022年4月29日，我在今日头条发了一篇文章，喊话郁亮，公开指出了这些问题。

在此之前，我们打过无数次电话给万科的投资者关系部门，发过邮件，写过信。每次都没有结果。所以我选择了公开。

文章发布后，没有引起任何回响。万科没有任何回应。市场也还是老样子，该唱多还是唱多，没有人相信一家龙头房企会出问题。

2022年5月，我决定再试一次——我给郁亮写了一封正式的信。信里写得非常具体：诊断结论、解决方案、ROE从10.25%提升到13.10%的测算、111.25亿现金漏洞的找回方案、节约45亿资产减值损失的可能性。我还提出投资意向——100万占1%股份，承诺帮万科找回的现金流漏洞不低于投资额的10倍。如果达不到，不收取任何费用。

那封信是我最后的努力。但万科依然没有回应。

四、我当时的判断

2022年5月写信的时候，我的判断是：如果万科不改，股价必将暴跌。

这不是赌，这是基于数据的推演。成本在失控，存货在堆积，管理链条不透明——这三个问题不解决，利润还会继续下滑。行业 好的时候还能撑着，但一旦行业下行，所有隐患就会全部暴露出来。

当时市场还在唱多，券商还在给“买入”评级。但我的判断是——底还没到。

五、这不只是万科一家的问题

做完300多份报告之后，我发现了一个让我更加确信的事实：这不只是万科一家的问题。

每家上市公司都或多或少存在着同样的问题——数据不透明、管理链条不清晰、财务指标看不透。万科只是暴露得最彻底的那一个。

我为什么要做这件事？因为我看到中国资本市场上，上市公司还在用杜邦体系做乘除列式，而在美国，这套方法已经不再是上市公司公告中必须呈现的标准了。我们的资本市场还在用一百年前的旧尺子量企业。这种系统性的落后，不仅企业痛，国家也看到了。

2022年2月18日，国务院国资委印发了《关于中央企业加快建设世界一流财务管理体系的指导意见》（国资发财评规〔2022〕23号）。

当我看到这份文件的时候，我很振奋。因为这不正是我一直想做的事吗？为国家建立一套能落地的财务管理体系，从根基上让企业的财务管理变得透明、可穿透、可追溯。

这不是锦上添花，这是刚需。财务好了，指标才能好；指标好了，结果才能好。你看不透指标，你就一定不行。

六、从手工Excel到一键报告

2021年做万科诊断的时候，我们用的是最笨的方法——手工下载数据、手工摘取科目、手工复制粘贴到Excel、手工计算占收比、手工画趋势线。一份报告做下来，至少半天时间。

现在不一样了。2026年，我们的系统已经上线了。企业上传数据，系统自动出报告，几秒钟就出来了。

万科的诊断，是我方法论第一次完整应用到一家真实的企业身上。在它之前，我只有理论。在它之后，我有了实战验证。那300多份报告、那一年的手工劳动、那些被拒绝的电话和邮件——它们一起构成了今天我做出这个系统的全部底气。